区人民政府关于武汉六建公司申请仲裁执行案情况说明

过年不放假

武汉市黄陂区人民政府关于武汉第六建工房地产开发有限公司申请仲裁执行案相关情况说明

2018年4月11日    区政府网站

近日，媒体关注武汉第六建工房地产开发有限公司（原武汉第六建工集团有限公司，以下简称武汉六建公司）与武汉盘龙城经济开发区管理委员会（以下简称盘龙城管委会）仲裁执行案，黄陂区委、区政府及区属部门虚心接受媒体和公众监督。

2015年12月武汉仲裁委作出该仲裁裁决以来，黄陂区委、区政府高度重视，区委、区政府主要负责人先后通过当面协商、专题会议、电话沟通等不同方式，数十次接待六建公司主要负责人，反复沟通协商该案执行。同时，区委、区政府组织区政府法制办、盘龙城管委会、区国土规划局等部门反复与六建公司沟通协商，寻求省市国土资源管理部门的指导，与武汉仲裁委、武汉市中院执行局沟通探讨，组织律师事务所及专家学者咨询论证，力求尽快与六建公司化解该案执行问题。

该案是因《项目投资协议》引发的民事纠纷仲裁案，由于六建公司申请执行事项与现行的国家经营性国有土地出让法律法规政策存在明显的冲突，导致该案难以履行到位。

鉴于该案履行面临国家土地出让法律法规政策障碍，区委、区政府诚恳欢迎广大媒体、专家学者及公众朋友帮助我们寻求依法依规履行的路径。

诚恳欢迎广大媒体朋友到我区调查了解实际情况。有关情况说明如下。
一、经营性国有土地出让的法律法规政策
（一）《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

（二）2002年7月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。

（三）2003年10月13日国土资源部《关于印发<关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见>的通知》(国土资发［2003］365号)，第三部分明确了对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前遗留问题的处理方式，“确定历史遗留问题截止时间，但不得超过2002年7月1日。在截止日期前，……已经与开发商签订书面项目开发协议的经营性用地，作为历史遗留问题，可以继续以协议方式出让，但应逐项登记、作出说明，并将受让人及受让地块位置、面积、用途、成交地价等向社会公布，接受社会监督。”

（四）2004年3月国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）第二部分要求，“各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。”

二、案涉91.72亩地块规划及用地性质演变
城市建设用地必须符合城市总体规划和土地利用规划，只有符合“两规”才具备供地条件。同时，涉及农用地转为建设用地，必须报经省人民政府批准“农转用”，才能依法依规实施供地。

2002年6月28日，六建公司与盘龙城管委会签订《项目投资协议》，约定房地产经营开发项目用地总面积400亩。签订《项目投资协议》时，《项目投资协议》约定400亩用地（含案涉91.72亩地块）为现状集体农用地。

2010年11月30日，武汉市人民政府批准《武汉市都市发展区1+6空间空间发展战略》，案涉91.72亩地块用地性质确定为绿化用地。

2014年4月，市规划院结合2013年市水务局、市国土规划局、市园林局联合编制并审查通过的《武汉市新城区湖泊“三线一路”保护规划》要求，开展《张斗湖东侧地块用地及空间规划论证》（即案涉91.72亩地块），规划将该地块性质调整为居住用地。

2015年1月7日，根据市人民政府批复同意实施《主城区A0101等65片和都市发展区新城组群B0101等155片控制性详细规划导则》，案涉91.72亩地块规划用地性质正式调整为居住用地。

2015年6月，六建公司向武汉仲裁委提出仲裁申请：请求盘龙城管委会将案涉91.72亩住宅用地作为历史遗留问题继续以政府基准价格或者每平方米900元的楼面价格协议供地。

2015年12月28日，武汉仲裁委作出裁决：被申请人盘龙城管委会向申请人六建公司“以政府基准地价为基准，依法继续履行2002年6 月协议约定供地范围内91.72亩土地的供地义务”。

2016年5月27日，案涉91.72亩地块取得《湖北省人民政府关于武汉市黄陂区2015年度第105批次城市建设用地的批复》：“批准建设用地面积为91.72亩，土地用途为住宅，你区要严格按照国家产业政策和供地政策，以招标、拍卖、挂牌公开出让的方式供地”。至此，案涉地块方才具备供地条件。

因此，案涉地块2015年1月才由绿地调整为居住用地，而且在武汉仲裁委2015年12月作出仲裁裁决时，案涉地块未获省政府建设用地批复，现状仍为集体农用地。

三、《项目投资协议》约定房地产经营开发用地已供地情况
2002年6月《项目投资协议》签订后,黄陂区严格执行国家经营性国有土地“招拍挂”出让相关法律法规政策规定，先后通过“清查、处罚、补办”出让方式以及“招拍挂”出让方式，依法依规分三次将符合供地条件的四宗地块（共计217.23亩）出让给六建公司。

（一）地块一（55.7亩）、地块二（97.49亩）供地情况

2003年国土资源部《关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见》（国土资发[2003]365号）对解决“历史遗留”问题设置“清查、处罚、补办”方式供地的过渡性措施，即2002年7月1日前已经与开发商签订书面项目开发协议的经营性用地，作为历史遗留问题，可以继续以协议方式出让。2004年国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）明确“历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采取协议出让方式出让经营性土地使用权”。

按照上述两个文件的明确规定，黄陂区将符合“清查、处罚、补办”条件的“历史遗留”问题在2003年自查的基础上，经武汉市国土资源局复核后报请湖北省国土资源厅审批。2005年9月9日湖北省国土资源厅批复并函告武汉市人民政府，明确两宗地“属于土地市场治理整顿期间违法用地，同意其补办用地手续。”

根据湖北省国土厅批文要求，2005年黄陂区政府严格按国家法律法规政策批准两宗地参照市场评估价确定出让底价，并处以罚款后按国家土地出让法律法规政策向六建公司供地。

（二）地块三（39.12亩）供地情况
根据湖北省国土资源厅鄂土资批［2008］124号城市建设用地批复，2008年11月黄陂区以“招拍挂”出让方式公开竞价出让该地块（39.12亩），六建公司参与“招拍挂”于2008年12月30日竞得。

（三）地块四（24.92亩）供地情况
根据湖北省国土资源厅鄂土资函［2010］284号城市建设用地批复，2010年6月黄陂区以“招拍挂”出让方式公开竞价出让该地块（24.92亩），六建公司参与“招拍挂”于2010年8月20日竞得。
综上所述，案涉三批次、四宗地块供地都是严格按国家经营性国有土地出让法律法规政策实施。
四、争议纠纷的由来

（一）2002年6月28日，六建公司与武汉盘龙城管委会签订《项目投资协议》，约定房地产经营开发项目用地总面积400亩。《项目投资协议》并非法定意义上的《国有土地出让合同》。

（二）2005年11月至2010年9月期间，黄陂区严格执行国家经营性国有土地“招拍挂”出让相关法律法规政策规定，先后通过“清查、处罚、补办”出让方式以及“招拍挂”出让方式，依法依规分三次将符合供地条件的四宗地块（共计217.23亩）出让给六建公司。

（三）2004年8月31日国家关于通过“清查、处罚、补办”出让方式解决经营性国有土地出让历史遗留问题政策截止后，黄陂区按照“协议出让”的方式向六建公司供地无法律法规政策依据，只能按照“招拍挂”方式出让经营性国有土地，六建公司依法依规参与竞拍。

（四）2009年7月，六建公司在案涉地块仍为现状集体农用地、同时未获省政府“农转用”批复的情况下，自行打围墙圈占，并锁住大门限制其他人员（包括城管人员）入内至今，造成案涉地块环境“脏乱差”。

（五）由于土地竞拍市场竞争异常激烈，竞拍拿地成本大幅提高，六建公司于2015年5月向武汉仲裁委申请仲裁，主张盘龙城管委会履行2002年6月签订的《项目投资协议》，将案涉地块91.72亩住宅用地作为历史遗留问题继续以政府基准价格或者每平方米900元的楼面价格协议供地。

（六）武汉仲裁委2015年12月作出裁决，要求盘龙城管委会向六建公司“以政府基准地价为基准，依法继续履行2002年6 月协议约定供地范围内91.72亩土地的供地义务”。

（七）2012年该区域的政府基准地价约为92万/亩，对应案涉91.72亩地块价值约为8450万元。如依法依规按国家土地出让法律法规政策、以“招拍挂”方式出让，目前该区域实际成交楼面地价最高达到6027元/平方米、亩平地价超过1000万元（容积率2.5以上）。因此，六建公司主张的按2012年政府基准地价“协议出让”方式与依法依规按国家“招拍挂”出让方式的市场价格相差10亿元左右。

（八）武汉仲裁委裁决后，盘龙城管委会作为被执行人，因法律法规政策障碍无法履行执行义务。针对仲裁裁决意见不明晰，只明确“依法继续履行2002年6月《协议》约定的供地义务”、并未明确具体履行2002年6月《协议》约定义务的“供地方式”，黄陂区政府先后致函武汉仲裁委、武汉市国土规划局，请求明确仲裁裁决履行方式。武汉市国土规划局答复仲裁文件未明确该地块的土地供地方式，建议综合考虑国土资发[2003]365号文件、国土资发[2004]71号文件依法妥善处理。2016年6月29日武汉仲裁委回函我区时也未对执行仲裁裁决的供地方式作出明确答复。

（九）2016年7月20日，黄陂区政府法制办、区国土规划局、区政府法律顾问到湖北省国土资源厅请示咨询该仲裁案执行方式，湖北省国土资源厅答复2016年5月27日湖北省人民政府关于案涉地块城市建设用地《批复》文件明确要求该地块必须以“招拍挂”方式出让。

五、仲裁裁决难以执行到位的原因
我区咨询多家权威律师机构、多次请示省市国土资源管理部门、反复组织研究论证，该仲裁裁决难以履行的原因如下：

（一）武汉仲裁委仲裁裁决并未明确案涉地块采取“协议出让”方式供地。
武汉仲裁委2015年12月作出的仲裁裁决时案涉地块未获湖北省人民政府城市建设用地批复（案涉地块为集体农用地），而且裁决只明确武汉盘龙城管委会作为被执行人应向六建公司“以政府基准地价为基准，依法继续履行2002年6 月协议约定供地范围内91.72亩土地的供地义务”，并没有明确武汉盘龙城管委会作为被执行人必须以“协议出让”方式履行供地义务。

（二）六建公司坚持案涉地块按“协议出让”方式供地与国家土地法律法规政策存在严重冲突。
自2002年7月1日国家推行经营性国有土地“招拍挂方式”出让法律法规政策以来，经营性国有土地一律采取“招拍挂”方式、面向市场公开竞价出让，从2004年8月31日起各地不能以“历史遗留”问题等任何理由进行国有经营性土地“协议出让”。
2015年1月案涉地块规划由绿地调整为居住用地，2016年5月27日取得湖北省人民政府城市建设用地《批复》。因此，当案涉地块2016年5月符合供地条件时，只能严格按经营性国有土地出让法律法规政策，以“招拍挂”出让方式供地，不能以“协议出让”方式供地。

（三）六建公司坚持案涉地块“协议出让”供地与湖北省人民政府2016年5月27日关于案涉地块城市建设用地《批复》明确的供地方式相冲突。
案涉91.72亩地块2015年依法定程序报经湖北省人民政府批准“农转用”，湖北省人民政府2016年5月27日批复文件明确要求以“招拍挂”方式出让：“你区要严格按照国家产业政策和供地政策，以招标、拍卖、挂牌方式供地”。

（四）案涉地块按六建公司坚持的“协议方式”供地与《项目投资协议》约定用地前三次、共四块217.23亩供地方式不一致。
如前所述，前四块用地共217.23亩供地均发生在2002年7月1日国家推行国有经营性土地“招拍挂”出让政策之后，其中地块一（55.6995亩）、地块二（97.4925亩）享受处理“历史遗留”问题的政策，采取“清查、处罚、补办”的方式实施供地；地块三（39.1245亩）、地块四（24.9171亩）严格按照“招拍挂”出让方式实施供地。该案涉地块91.72亩如果按六建公司坚持的“协议出让”方式供地，不仅直接违背国家经营性国有土地“招拍挂”出让法律法规政策，而且与前三次、共四块217.23亩供地方式不一致。

（五）省市国土资源管理部门明确答复，案涉地块必须严格依法依规以“招拍挂”出让方式供地。
综上所述，尽管我区高度重视该仲裁执行案，尽了最大耐心和诚意与六建公司保持沟通协商，与武汉仲裁委、市中院执行局保持沟通探讨，但由于六建公司始终坚持要求“按照政府基准地价、以‘协议出让’方式供地”，与现行的国家经营性国有土地出让法律法规政策严重冲突，导致该案难以执行到位。

政府行为必须以维护公共利益为目标，以依法行政为底线。政府供地必须严格执行国家经营性国有土地出让法律法规政策，政府违背国家经营性国有土地出让法律法规政策的供地行为都是滥用职权行为，都是对公共利益的侵害。我区一如既往高度重视该案裁决履行，严格在法律法规政策框架内尽最大努力寻求履行该案裁决的合法路径。

诚恳欢迎广大媒体、社会各界关注、支持、帮助我们的工作，共同促进该案执行问题尽快化解。

杨铭志

政策公开，依法依规，全面权衡，严格遵循最高权威文件，仲裁裁决不得与现行最高权威法律法规及有关政策文件规定相左相悖（依照过去政策法规，历史界定明确划分并已执行完毕的除外）。避免失误，杜绝在执法过程中的“违法现象”，区政府的决策和处置是有政策与法律依据和充分理由的，开诚布公，全面公开的态度也是值得肯定的。

德德

坚持依法行政，建设法治政府！

如今要想几佰元拿地是不可能的

雪狼

这个6建工也不是好鸟，想偷机玩窍，其开发的楼盘是日月山水，水电都没解决，物业（当地刘店的地痞）多次和业主冲突，殴打业主。当初几百元拿地赚发了，还人心不满。查他老板，绝对可以一招搞定。黄陂几个搞建筑的，没大的本事，起个什么武汉第X建工，武汉市内少见黄陂建筑一包的。都三包。

陈颖倩

无良无德黑心开发商武汉六建，想跟政府玩套路？找死！还这里仲裁那里告，政府会屌你？高物业费，水，电费，停车费，开发的几个楼盘是稀烂中的稀烂！

西陵散人

这是个普法宣传的好案例。

hzwzsh

小乖白白

说去说来就是政府没有责任。只能呵呵！明知道当时是违规的，为什么要在2002年的时候就把地给六建呢？

QYX黄陂老哥

      司法领域也并非一片净土。

whcjhqq

这么多官司，此公司还这么进行正常经营，黄陂人啦要诚信经营赢天下才行，那些骗和赌的大案主角总少不了咱黄陂老乡呢